Перепланування, прибудови або освоєння частини горища можуть стати непоганою альтернативою купівлі нового житла. Але чи так все просто в питаннях переформатування житлової власності, з’ясовувала компанія SV Development.
Кожна людина прагне до поліпшення своїх житлових умов. І той, хто не може дозволити собі придбати нерухомість, намагається змінити щось, хоча б просто освіживши її за рахунок ремонту або перепланування.
В останньому випадку законодавство досі передбачає серйозні обмеження. І хоча тиждень тому, 25 червня, Кабмін схвалив законопроект, що припускає значне спрощення процедури узаконення перепланування аж до скасування необхідності її офіційної реєстрації, до вступу його в силу пройде ще якийсь час, коли будуть діяти старі правила.
Що можна робити у власній квартирі
Так, якщо передбачається перепланування приміщень, у власній квартирі ви, приміром, маєте право об'єднати ванну з туалетом і навіть коридором. А от якщо при цьому «захопити» частину кухні або кімнати, проблеми будуть серйозні: їх площу можна зменшувати тільки за рахунок утеплення або обробки стін.
Для збільшення площі при цьому можливостей більше - комори, антресолі, перегородки, печі, каміни. Все це можна спокійно ліквідувати, а також прорізати додаткові дверні прорізи в стінах, які не є несучими. Можна переносити і технічні прилади та обладнання в рамках призначених для них приміщень, однак, бажано, щоб цим займалися фахівці.
Цікава ситуація складається з балконами і лоджіями. Склити їх можна, якщо будинок не належить до історичних пам'яток, а ось об'єднувати з кімнатою або виносити туди батареї - ні.
Що в житловому приміщенні робити заборонено
Заборон набагато більше. Так, забороняються будь-які зміни конструкцій несучих стін і фасадів. Особливо це стосується квартир, розташованих на перших поверхах, - створення додаткових дверних прорізів, прибудови поки неможливі без отримання відповідних дозволів.
Заборонено розбирати звукоізоляційну систему підлог, оскільки це позначиться на акустиці всього будинку, особливо квартири, що на поверх нижче від ремонтованої.
Не можна об'єднувати квартири по вертикалі - ні з повним, ні з частковим розбиранням міжповерхових перекриттів, тому зробити у звичайній багатоповерхівці дворівневі апартаменти легально неможливо.
Кріпити зовнішні елементи, на зразок кондиціонерів або антен, на «парадному» фасаді, що виходить на вулицю, також заборонено.
Чому і як варто вирішувати питання офіційним шляхом
Зрозуміло, всі ці правила і заборони можна проігнорувати, штрафи тут не дуже високі - від 17 до 4,5 тис. грн, залежно від складності «порушення».
Рідкісні ускладнення пов'язані з ситуаціями, коли були порушені несучі конструкції, що призвело до зниження безпеки будівлі, її руйнування, повного або часткового.
Найчастіше проблема з неофіційним переплануванням може «вийти боком» у разі, якщо таку квартиру захочуть обміняти, продати або передати в спадщину. Оскільки жоден офіційний орган, що займається подібними угодами, легальним способом не визнає документації на квартиру без затверджених на державному рівні змін.
Юристи рекомендують отримувати офіційні дозволи на перепланування, якщо вона передбачає заборонені елементи. Але отримання дозволу - процедура дуже тривала і проблемна. Для цього потрібно буде обійти величезну кількість різних установ та отримати безліч довідок. І це тільки на підготовчому етапі. Тому експерти рекомендують звертатися до спеціальних організацій, що дозволяє заощадити сили і час. Так, якщо йти офіційним шляхом самостійно, процес розтягується до року. Компанії, що спеціалізуються на реалізації таких проектів, можуть скоротити його до 3-4 місяців. Коштують їхні послуги, правда, недешево - у середньому, від 3 тис. доларів, залежно від характеристик об'єкта.
Другим етапом будуть власне проектні роботи, які можна замовити як у державних, так і у приватних архітекторів або проектних бюро, що мають відповідні ліцензії. Готова проектна документація затверджується Головархітектурою після проведення відповідних експертиз.
До речі, дозвіл сусідів на проведення робіт з глобальне перепланування вашого житла також може знадобитися.
Наступний етап - затвердження проектної документації районною адміністрацією, після чого можна приступати до будівельних робіт, після завершення яких, потрібно запросити комісію з представників райадміністрації, пожежної служби, санепідемстанції, газової служби, ЖЕКу та інших контролюючих органів для підписання акту прийому об'єкту. І вже з актом можна йти в службу реєстрації (до кінця минулого року цими питаннями займалися БТІ) і отримати, нарешті, нові документи на житлоплощу.
Особливості зведення прибудов
Прибудова - прекрасне рішення проблеми розширення житлової площі живуть на перших поверхах багатоквартирних будинків. У даному випадку також необхідно пройти всю процедуру узгодження проектної документації та отримання необхідних дозволів. Особливо складним у даному випадку бачиться момент отримання дозволу на прибудову у сусідів - згоду, з різних причин, дають далеко не все.
До речі, якщо прибудова не перевищує 2 метрів, тобто відповідає висоті стандартного балкона, процедура буде простішою - розробити проект, отримати дозвіл сусідів і згоду районної архітектурної комісії.
А от якщо прибудова перевищує цю висоту, то доведеться пройти всі етапи узгодження з держорганами, що відповідають за безпеку будівництва житла, а крім того, погодити проект відведення земельної ділянки під новобуд.
Горища та надбудови
Горища, дахи і підвали багатоквартирних будинків є спільною власністю мешканців, тому отримати їх в одноосібне володіння досить проблематично. Насамперед, потрібно переконатися у відсутності над вашою квартирою будь-яких комунікацій, в іншому випадку про ідею дворівневої квартири можна забути відразу.
Також необхідно отримати згоду всіх сусідів під'їзду або під'їздів, якщо надбудова планується відразу над двома і більше. Кожен підпис має бути завірений нотаріально. Крім того, згоду повинен дати ЖЕК або ОСББ, залежно від форми управління.
Далі слід розробити проект і затвердити його безпосередньо в міськадміністрації, що може бути досить проблематично і довго. Якщо це вдалося, проект переформатування горища узгоджується з управлінням архітектури та дизайну, яке видає відповідні архітектурно-планувальні вимоги. Крім того, технічні вимоги потрібно отримати від служби газу, енергетики і «водоканалу», що теж може зайняти деякий час.
І лише після всього цього можна починати будівництво. А коли воно закінчиться, відповідно, проходити друге «коло пекла» з держреєстрації нового приміщення. Експерти підрахували, що подібна надбудова площею в 50 кв. м може обійтися в суму від 20 тис. доларів, без урахування будівельних матеріалів. І якщо йти офіційним шляхом самостійно, то «вселитися» у нові метри можна буде не раніше ніж через півтора-два роки.
Таким чином, питання перепланування та розширення житлової площі у багатоквартирних міських будинках раніше залишаються вкрай проблематичними. Хоча якщо починати роботи зараз, цілком імовірно, новий закон набуде чинності і багато проблем відпадуть самі собою.
