Покупка квартири в недобудованому будинку завжди несе в собі чимало ризиків і на цьому ринку, по суті, все тримається на довірі покупців і забудовників. Вибираючи новобудову, варто враховувати багато факторів.

ІАП «Столична нерухомість» вирішила розібратися, яка «поведінка» забудовників, в першу чергу, повинна викликати підозру.

Супернизькі ціни на квартири

Одним з найпоширеніших способів, які використовують шахраї, щоб забрати гроші покупців «первинки» є продаж віртуальних квадратних метрів за дуже низькими цінами. Найчастіше рекламу про продаж таких квартир дають у багатьох виданнях, щоб залучити більшу кількість потенційних жертв афери. При цьому будівельну ділянку, як правило, обносять парканом і створюють видимість робіт. «Якщо житло в недобудові продають на 30-40% дешевше, ніж аналогічна пропозиція в цьому ж районі, варто серйозно задуматися перед покупкою такої квартири. За такою заниженою ціною найчастіше пропонують проблемні об'єкти або проекти аферистів», - говорить юрист Сергій Двояковскій.

«Перед покупкою обов'язково протягом декількох місяців потрібно поспостерігати, як просувається будівництво будинку. Якщо на будмайданчику за цей час ходили пару чоловік, а будівельний кран постійно знаходиться в нерухомому стані, то це означає, що з об'єктом не все гладко», - зазначив Олександр Попов, директор проектної групи «Архиматика».

Експерти також рекомендують перевірити, чи є у забудовника дозволи на будівництво. Цю інформацію можна знайти на офіційному сайті Держаархбудінспекції. Ще потрібно дізнатися, чи не втягнутий забудовник в судові розгляди. Уточнити цю інформацію можна в Єдиному державному реєстрі судових рішень: reyestr.court.gov.ua.

Одна квартира - багато власників

Ця схема базується на продажу однієї і тієї ж квартири кільком інвесторам. Найчастіше такі махінації можливі при покупці квартири при пайовій участі в будівництві. Нею, зокрема, користувалися організатори афери «Еліта-Центр», які не тільки продавали квадратні метри в непобудований будинок за дуже низькими цінами, а й реалізовували одні й ті ж квартири кільком покупцям. В результаті їх діяльності постраждали 1 тис. 759 інвесторів. Щоб убезпечити себе, експерти рекомендують, укладаючи договір із забудовником, дивитися, чи є в документі, який ви підписуєте, вказівка секції, поверху, номери і площі квартири, що купується.

Покупець отримує не те, що купив

Ще один варіант обману покупців квартир на первинному ринку, є те, що забудовник не прописує в договорі точну вартість і площу квартири. В результаті покупцеві доведеться викласти суму набагато більшу ніж та, на яку він розраховував. Або ж площа побудованої квартири буде менше, ніж обумовлювалося при укладанні угоди. У даному випадку такий ризик з'являється, якщо продажі в новобудові ведуться за допомогою продажу облігацій.

Заставні - поза законом

Ризик потрапити в нехорошу ситуацію виникає також, якщо квартира купується за допомогою заставних. Справа в тому, що на сьогоднішній день залучення таких коштів у будівництво є неправомірним, оскільки використання даної схеми продажів прямо не передбачено серед дозволених способів інвестування житлового будівництва. Тим не менш, деякі забудовники і зараз продають квартири за допомогою заставних.

«Важливо при використанні даної схеми, звертати увагу на те, щоб попередній договір і договір купівлі-продажу заставної укладалися одночасно», - розповіла Марина Литвинчук, директор філії агентства нерухомості Park Lane. Вона зазначила, що в попередньому договорі вказуються умови отримання квартири, її технічні характеристики, ціну, передбачувану дату укладення основного договору. Якщо у забудовника виникнуть проблеми, то покупець ризикує не отримати квартиру у власність за ціною, встановленою при придбанні заставної.

З юридичної точки зору інвестор може вимагати від компанії, що випустила даний цінний папір, тільки вкладені кошти, а не квартиру.

Будинок звели, але жити в ньому неможливо

Причиною того, що покупці житла можуть так і не заїхати в куплені квартири, полягає в тому, що забудовник не може (або не хоче) підключити будинок до електрики, водопостачання, каналізації. У підсумку дата заселення в куплену квартиру може розтягнутися на довгі роки. Основна причина цього - не узгоджений проект підключення до інженерних мереж або ж технічні порушення при проектуванні, які не дозволяють ввести будинок в експлуатацію.

Щоб вирішити цю проблему, потрібні великі додаткові інвестиції, тому недобросовісним забудовникам простіше не добудовувати об'єкт, адже вони вже продали квартири і заробили гроші. Зараз є не один випадок, коли інвесторам набридло чекати, і вони звертаються до прокуратури, щоб та «мотивувала» забудовника ввести будинок в експлуатацію і підключити комунікації. Але часто і правоохоронцям, складно вплинути на цей процес.