Чим сильніше девальвувала гривня цього року, тим активніше українці переключалися з покупок житла на вторинному ринку на новобудови. Причина в ціні: у першому кварталі господарі б/в житла навідріз відмовлялися (багато хто відмовляється і досі) «відв'язати» вартість своїх квартир від курсу долара. Більшість же будівельних компаній прив'язали свої цінники до гривні і в січні-березні їх практично не змінювали. Перше істотне подорожчання відбулося лише в квітні. За даними аналітиків ІАП «Столична нерухомість», середня вартість свіжозбудованого квадратного метра минулого місяця піднялася на 11 % - до 15,1 тис. При цьому найсильніше подорожчав преміум-сегмент - на 13,85 % (до 25,2 тис. за кв. м ) - і найменше - житло економ-класу: лише на 4 % (до 10,5 тис. грн), - пишуть
«Вести».
Однак, експерти попереджають, що криза в Україні підвищує ризик недобудов нових об'єктів. З початку року в нашій країні вже припинено близько 80 будівництв - як комерційних, так і житлових.
Експерти впевнені, що цілком і повністю убезпечити інвестиції в новобудови не під силу жодному сучасному українцеві, тим більше при нинішній ситуації в країні. Однак, дотримуючись ряд правил і задаючи правильні питання, можна мінімізувати свої ризики бути обдуреними. «Вести» з'ясували, на що слід звертати увагу, щоб не вплутатися в будівельний проект, який не буде зданий.
ЗВІДКИ ГРОШІ
Дуже важливо знати, за які кошти зводиться будинок. Поцікавтеся, який банк фінансує будівництво, перевірте його місце в рейтингу надійності - це публічна інформація і найчастіше розміщується на сайті фінустанови. За даними експертів, третина об'єктів заморожується саме унаслідок припинення банківського фінансування.
З'ясуйте, за якою схемою залучаються кошти фізосіб. В Україні дозволені чотири механізми, так що не дайте себе обдурити розповідями про нові схеми. Фінансування може здійснюватися через Фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування або через випуск цільових облігацій. Правда, єдине, що в цьому випадку гарантується, - це що зібрані у інвесторів кошти підуть саме на будівництво. «Жоден з цих механізмів не передбачає можливості повернення інвестиції на вимогу до закінчення будівництва. І вже тим більше - своєчасності здачі об'єкта», - визнав юрист Constructive Lawyers Олександр Босенко.
ДОКУМЕНТИ
Підвищеної уваги вимагає сам об'єкт. «Дізнайтеся якомога більше деталей: чи є у компанії документи на землю, проектно-будівельна документація, хто і на яких умовах його фінансує і т. п.», - перераховує заступник генерального директора зі стратегії та маркетингу ТММ Олексій Говорун. Будь-яка недбалість в документах або навмисне ігнорування містобудівного законодавства веде до того, що навіть вчасно побудований будинок не буде прийнятий в експлуатацію, а інвестори не отримають права власності на квартири.
Якщо, незважаючи на ваші прохання, забудовник не показує дозвільні та правовстановлюючі документи, слід насторожитися.
КОМПРОМАТ
Експерти радять звертати увагу насамперед на репутацію девелопера або забудовника і на кількість і якість вже зданих їм в експлуатацію об'єктів. «Довіряйте компаніям, які працюють на ринку багато років і не мають зараз недобудов або заморожених об'єктів», - радить Мирослава Рекун. Не рекомендують експерти вкладатися у будівництво житлового будинку, який є першим проектом у забудовника. Зверніть увагу, як забудовник вів себе в кризу. «Якщо компанія продовжувала будувати в 2008-2010 рр., значить, вміє долати складнощі, а якщо не здали в цей час жодного об'єкту - 50 % ймовірності, що і нинішній будинок не буде зданий вчасно», - попереджає голова громадської організації «Громадський контроль будівництва» Олександра Тимашова.
Вивчіть всю доступну інформацію про новобудову у відкритих джерелах. «Якщо об'єкт проблемний, інформацію про це ви зможете легко знайти на спеціалізованих форумах в інтернеті», - упевнений Олексій Говорун.
БУДІВНИЦТВО
Уточніть у відділі продажів технічні подробиці: інфраструктуру комплексу, походження будматеріалів. Дізнайтеся, чи входять у вартість об'єкта нерухомості вікна, двері, радіатори і т. д. По чіткості та повноті відповідей менеджера можна зрозуміти, як справи на об'єкті: якщо з нього доводиться буквально витягувати кожне слово, навряд чи будівництво йде добре.
А якщо будівництво вже запущено, то найкраще - це особистий візит на будмайданчик: попросіть у відділі продажів провести екскурсію по об'єкту. В ідеалі ж - все зробити самостійно. «Під час огляду зводяться квартир зверніть увагу на те, як змонтовано внутрішнє обладнання, чи підведені комунікації», - радить Олексій Говорун.
Навідати будівництво варто кілька разів, в різні дні тижня і в різний час. За кількістю працівників, техніки, будматеріалів і активністю робіт також можна робити відповідні висновки.
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗАБУДОВНИКА
Зазвичай договором передбачається можливість піврічної відстрочки введення будинку. Але обов'язково зверніть увагу, чи передбачає він штрафні санкції для забудовника за зрив усіх остаточних термінів здачі в експлуатацію (вони присутні у більшості забудовників, які реально збираються побудувати будинок). Це створює додаткові можливості для захисту своїх інтересів у суді: повернення коштів або отримання компенсацій.
Наприклад, якщо вартість квартири повністю виплачена, а забудовник не здав об'єкт вчасно, інвестор може зажадати відшкодувати йому витрати за найм житла за весь період прострочення. Іншим видом санкцій можуть бути штраф або пеня.
Водночас юристи визнають, що такі методи працюють не завжди. Забудовник може заздалегідь подбати про це ще при укладенні інвестиційної угоди. І дуже важливо звернути на це увагу і насторожитися заздалегідь. «Іноді в договорах просто відсутня відповідальність за порушення термінів або вона настільки мала, що судитися недоцільно», - пояснив Михайло Можаєв. Тому якщо такого пункту немає - вимагайте внести зміни. Якщо вам відмовлять, краще пошукати собі квартиру в іншого забудовника.
5 запитань, які потрібно поставити забудовнику до купівлі квартири:
- Чия земля і чи є у забудовника права власності, інвестиційний договір або договір оренди на земельну ділянку?
- Чи відповідає проект містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки (чи не порушує споруджуваний об'єкт нерухомості умови, які їй ставить архітектура міста)?
- Хто проектував будинок: перевірити наявність сертифікату у проектній організації та кваліфікаційні атестати у архітекторів, конструкторів, інженерів.
- Чи є у будівельної компанії повний пакет документів на саме будівництво: вимагайте надання зареєстрованої Декларації на початок будівельних робіт (перевірте терміни документів) чи дозволу на виконання будівельних робіт, а також експертизи для IV або V категорій складності.
- Хто фінансує будівництво: перевірте рейтинг надійності залученого до нього банку (це публічна інформація).
